本报讯物业服务水平关系到每个市民的生活质量。物业提供哪些服务，服务质量怎么样，究竟该收多少钱？近年来，在嘉兴一些小区，不少业主因这些问题与物业公司发生纠纷。

　　早在2006年，我市就制定了《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法(试行)》，来规范物业服务收费，保障业主和物业服务企业的合法权益。然而7年过去了，随着经济社会的发展，现行办法在施行过程中存在一些问题，另外，人工成本等费用的提高，也使物业服务成本大幅增加。物业服务费需作适当调整，否则，物业服务企业只能亏损经营，对小区业主的服务水平也就跟不上。

　　为此，我市对2006年制定的试行办法进行了修订，经公开征求意见后，形成了《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》，将从4月10日起施行。

　　前期物业服务费中准价最高提3毛

　　当前，市区商品房住宅小区物业服务收费多层大部分每平方米在0.60元至0.80元之间，拆迁安置和经济适用房小区物业服务收费大部分每平方米在0.25元左右，高层再加0.60元左右的能耗维护费。记者从市区多家物业公司了解到，这样的收费标准已经无法维持正常运营。

　　“2006年的时候，我们一个保安的工资是1000多块钱，现在都要3000多元，还有各种社会福利。”佳源物业管理有限公司巴黎都市物业服务中心朱经理告诉记者，近年来，物业服务成本逐年增加，其中人工工资涨了不少，各种绿化苗木、维修材料的费用也和当年不是一个价了。

　　记者调查获悉，人工工资要占到物业服务成本的七成左右，从2006年至今，人工工资上涨了80%左右。从市区的最低工资标准也可以印证这样的涨幅。市区最低工资每月由2005年的610元涨至2011年的1160元，涨幅约90%。由于人工工资大幅上涨，前期物业服务收费仍停留在2006年的水平，因此大多数物业公司长期亏损，服务水平下降。

　　目前施行的收费标准是从2006年3月1日起开始执行的，此次修订后的前期物业服务仍实行政府指导价，按服务内容分四个等级。多层中准价每平方米：一级由0.65元调整为0.95元，二级由0.45元调整为0.75元，三级由0.30元调整为0.55元，四级由0.20元调整为0.35元，高层(小高层)每平方米0.60元的水泵增压和电梯用电，由于民用电价未调，这次标准不变。另外，以中准价为基础允许各等级上浮最高不超过15%调整为20%，下浮不低于成本。

　　“中准价每平方米实际上最高提了3毛钱。”市价格主管部门有关负责人介绍说，不过对于已经成立了业主委员会的小区，物业服务收费仍按现行规定实行市场调节价，由业主委员会和物业服务企业根据实际情况自行确定。

　　停车费、装修垃圾清运费也提高了

　　对于小区业主来说，如果你有小型客车(7座及以下)，在地面停车不包月的话，每车每天的停车费是3元，和原来一样，包月的话，费用将由原来的45元调整到60元；地下车库、车位停车费由每月每车库、车位15元调整为25元，地下车位租赁费由供需双方协商确定。如果你是非小区业主在小区内临时停车，半小时内不收费，超过半小时7座及以下由每次2元调整为3元；超过4小时收6元，超过24小时收15元。

　　另外，住宅装修垃圾清运费由每户建筑面积80平方米及以下150元、80至130平方米200元、130平方米以上300元调整为90平方米及以下220元、90至144平方米320元、144平方米以上500元，别墅(连排)装修时间长、垃圾多，由物业服务企业和业主协商确定。

　　“上述调整，主要考虑现行政策规定90平方米以下为小户型，144平方米为高档住宅，因此分档和收费标准作适当调整。”该负责人说。

　　价格过高将失去中标机会

　　前期物业收费管理提前介入

　　近年来，物业收费纠纷多发。其中比较常见的情况是，开发商在交房前会委托一家物业公司入驻进行前期物业管理，业主入住时与这家物业公司签订物业服务合同，入住后发现收费高于政府指导价，服务却跟不上。可是合同在先，业主们有理说不清。去年，皇都花苑业主就为此将彼时的远洋物业告上法庭。

　　本次物业服务收费管理办法在修订时，就考虑到这种情况，修订后的办法规定：开发商要按照嘉兴市本级物业服务等级考评办法和收费参考标准，拟定本小区物业服务等级和具体收费标准，并向相关价格主管部门申报，经审核认定后，作为前期物业服务招投标(协议)的依据，中标(协议)的服务等级和收费标准为暂定等级和暂定收费标准，开发商在售房时应公告明示暂定内容，并在前期物业服务协议、中标委托物业服务合同和业主临时规约中载明其物业服务费价格为暂定价。

　　“如果开发建设商制定的收费标准高于规定指导价标准的，也就失去了中标机会，将改变现在业主签了物业服务合同入住后发现收费高于政府指导价的现状。”市价格主管部门有关负责人说，这是修订后办法的亮点之一。

　　亮点二是，在现有四个服务等级的基础上，根据省政府办公厅的有关规定，对前期物业服务方案确定的服务内容与标准超出当地最高指导价相对应服务内容和标准的，房地产开发企业可按照优质优价原则提出前期物业服务等级和收费标准，报建设和价格主管部门核定。