2010年4月13日 08：06

　  在昨日举行的博鳌论坛中,房地产再度成为了论坛的焦点话题。对于此前已经收紧的第二套以上房贷的首付比例,银监会主席刘明康在论坛上表示,必须要把一套房、二套房进行区分,并且在首付的要求、在利率议价方面都必须有所差别。刘明康在论坛上称“二套房首付比例必须达到50%、60%”,把整个楼市吓了一跳。虽然此后银监会澄清此为文字直播出错,然而,二套房贷首付继续从严提高的趋势,似乎已通过不经意的“漏嘴”为市场所预期。

　　市场猜测

　　“口误”或为已实施的“软调控”

　　昨日银监会主席刘明康在博鳌论坛发言中出错的文字直播,让市场浮想联翩,是“口误”还是不经意的“漏嘴”,市场各有各论。不过有专家认为,不排除银监会已经通过“打招呼”的方式,在北京开始试行二套房贷首付六成的“软调控”。

　　据银监会透露,虽然后来银监会澄清说刘主席的讲话被误解了,但在北京有些银行已经按要求自主审慎的将二套房及以上房贷首付比例提高到60%的事实却摆在大家面前,房贷首付继续提高或者将成为趋势。

　　市场人士分析,出于房贷业务市场竞争的考虑,银行似乎并没有内在激励自发地把首付比例提高到六成。事实上在市场化程度非常高的广州,进入二季度贷款紧张程度依然,但尚未出现有银行二套房首付比例高于40%,北京的出现不排除是“打招呼”的结果。

　　“打招呼”是监管部门常用的调控监管方式之一,特点是比较灵活,而且有转寰尝试的余地。鉴于目前楼市非理性的继续上涨,以及市场惶恐强烈调整会造成楼市硬着陆的双重困境下,不排除银监会对个别城市通过此种方式进行微调。

　　头条新闻:刘明康“漏嘴”

　　在昨日博鳌论坛的直播文字中,刘明康的表述是:“我们一定要关注首付。首套房首付30%,部分城市第二套房必须达到50%、60%,这是让我们比较安心的一点。”他并且表示,现在北京的各个银行已经在执行指令了,对于二套房以及之后的房要求60%的首付。随后,这一敏感的表态为各大媒体所捕捉,迅速成为各个财经网站的头条新闻。

　　但在下午4点半后,银监会给各大媒体编发短信澄清:博鳌论坛文字直播中有关刘明康主席“部分城市二套房首付须60%”的表述有误。其原意是,银行业金融机构应增加风险意识,不对投机购房贷款,如无法判定,则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。“目前部分商业银行已经更加审慎评估二套及以上房风险,比如,在北京的有些银行已经按要求自主审慎地将二套房及以上房贷首付比例提高到60%。”

　　鉴于上个月,北京住房公积金管理中心更宣布提高二套房公积金贷款首付比例至不低于四成,严控二套房贷的调控之手已经伸到了公积金领域,已显示楼市信贷收紧的明显迹象。对此,业内人士分析指出,即使不是硬性要求,但显然银监会对二套房贷首付调控的决心非常明显,二套以上房贷首付有继续上升可能。

　　记者昨日致电广州的各银行营业网点,目前广州市的各大银行基本上还是按照二套房以上首付四成的要求来实施,尚未发现有银行把首付上调到六成。而广州的第二套住房的公积金贷款目前仍然可以首付两成。

　　首付若六成严重打压楼市

　　此前,银监会要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款比例不低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

　　刘明康表示,现在很多热钱或者投机者进入房地产市场,比如在北京、上海买上几十套住房。但是首套房一般都是比较安全的,因此必须要把一套房、二套房进行区分,并且在首付的要求、利率议价方面都必须有所差别。

　　国金证券首席经济学家金岩石昨天就此事接受媒体采访时称,如果把首付提高到五成以上是非理性政策,这意味着银行出于控制风险的考虑,房价有下降40%的风险存在。他表示,当房价总值低于贷款,放贷者就变成了负资产的人,银行不愿意将自己变成负资产的持有者,如果给出了60%的二套首付,等于是给所有的投资人发出了预警,房价在近期可能下跌超过40%。

　　刘明康在论坛上还指出,遇到炒楼的情况,银行有权不贷款。他表示,目前金融监管机构已经设立了一个负面的名单系统,遇到炒楼者,银行有权不贷款。“你有钱,你自己买去,但是你要用银行的钱去买楼又不住,而是去为租而买、为卖而买,这个市场就会造成很大风险。我们对这个事情严格控制,现在正在降低这个问题。”他指出,目前房地产市场存在的风险是多方面的,需要多个部门共同合作进行监管。

　　证监会参与调控融资恐收紧

　　除了银监会加大力度以外,近期有传闻称证监会也加入到调控楼市的大军中。有媒体报道指出,国务院已经将“促进房地产行业健康发展、遏止房地产价格过快上涨”作为了证监会的“工作任务”之一。目前,写有该内容的相关文件已经下发至包括证监会以及住房和城乡建设部、国土资源部等十大部委。

　　今年以来,央行和银监会对房地产开发贷款等信贷关口把得比较严,而资本市场作为一个越来越重要的融资渠道,市场预计证监会的介入会对上市房地产企业的增发和再融资有所限制。

　　根据不完全统计,A股市场今年来共有38家房地产上市企业提出再融资申请,融资总规模约在730亿元左右。目前这些再融资申请,尚未得到证监会的审核批准,其中包括万科112亿元的增发申请。在证监会工作中列入房地产调控,虽然不知道具体的调控形式,但是市场普遍预期,再融资审批更谨慎。

　　专家担心楼市出现新一轮暴涨

　　金岩石:中国楼市最快2017年崩盘

　　“按照我国现时人均GDP以及城市化程度来看,中国房地产市场仅相当于日本上世纪六七十年代的水平,谈崩盘为时尚早,楼市泡沫最快在2017年破裂”,在昨日举办的“中国高端物业的理性繁荣”论坛上,被誉为索罗斯的中国门徒、国金证券首席市场分析师金岩石与中房集团理事长孟晓苏就中国与日本楼市泡沫发表了精彩观点。

　　中国处在房价起跳前夜?

　　早前,一份“中国房地产崩盘时间表”在网上疯传。该帖将中国2005年—2008年楼市走势与日本1985年—1991年的走势相比较,得出多个极为相似的时间节点,并预言2011年中国房地产也将像日本一样崩盘。

　　“现在谈中国房地产崩盘为时尚早,我现在更担心的是楼市出现新一轮暴涨”,金岩石表示,现时国内人均GDP不到3000美元,城市化程度仅为45%,这仅仅相当于日本1960年左右的水平,日本的高速铁路网在六十年代基本完成,我国现在也是处于同样阶段,由此可见,我国房地产市场仅仅相当于日本上世纪六十年代的理性繁荣阶段,并未出现房价脱离地价特立独行的非理性征兆,不会出现所谓的泡沫破裂。“中国处在房价起跳的前夜而不是暴跌的前夜。”

　　金岩石还表示,以楼市泡沫的标准来看,上世纪六七十年代日本楼市处于泡沫的第一阶段,其标志为地价推动房价上涨,当年日本地价一年上涨幅度达20%；七八十年代为泡沫第二阶段,其标志为地价与房价同比上涨；泡沫最后阶段为上世纪80年代,其标志为房价涨幅远超地价涨幅,这说明房价上涨完全由外部资金推动,从这方面来看,目前国内房价上涨更主要是受到地价推动,因此依然处于楼市泡沫的第一阶段。

　　对此,孟晓苏也表示赞同,他表示,用目前的中国楼市与上世纪80年代末的日本楼市相比,就等于拿一个小孩子与成年人去比,中国房地产市场刚刚是一个“长身体”的时候,国人对住房需求还有很大潜力。他认为,现在商品房价格过快上涨,主要原因还是供不应求,而并不能反映泡沫经济问题。

　　政府应考虑尽快开征物业税

　　尽管现在谈中国房地产崩盘为时尚早,但金岩石表示,这并不代表国内楼市没有隐忧,如果国家调控得不好,楼市最快要在2017年崩盘。

　　“上世纪80年代末日本楼市处于崩盘的时候,其城市化程度达到63%,这意味着如果一个国家城市化程度越接近65%,楼市崩盘的风险越大”,金岩石表示,如果以此计算,2025年—2030年将是国内楼市泡沫破裂的时候。

　　他更进一步指出,如果房地产保持更高速发展,楼市或许最早在2017年崩盘,“按照历史经验,每十年世界便会出现一次经济危机,比如说1997年亚洲金融风暴以及2007年末的美国次贷危机,那么下一次会在哪个国家发生?”在他看来,在本次经济危机中率先复苏的中国很有可能是其中之一。

　　因此,金岩石表示,政府应该考虑尽快开征物业税,通过增加房地产持有成本实现楼市调控,避免日本式的楼市崩溃。

　　在展望中国地产未来时,孟晓苏认为,小产权房是未来中国房地产的发展方向之一。他说,农村宅基地未来允许转让,必须建立统一的城乡用地市场。“小产权房解决了低收入家庭的住房问题,应当被承认。”

来源： 浙江在线 　　作者： 　　　编辑： 张兆利