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楼宇经济时代全面来临
2015年3月10日 09:00 来源: 嘉兴日报 记者 杨 洁 符 静

  “空中开发区”的财富效应

  宽敞明亮的办公区,清新整洁的格子间,几十名年轻白领正紧张有序地忙碌着,闪烁的电脑显示器、轻敲键盘的交响,营造出一派充满活力的工作氛围……这是秀洲区洪兴路上的海洲之星大厦7楼一家公司的日常景象。这家名为“百度推广嘉兴服务中心”的公司,自2012年7月入驻海洲之星以来发展迅速,尽管只租用了大厦内600多平方米的办公区,年销售业绩却从“0”做到了2014年的4000多万元,客户数增加到4000多家。

  “我们大厦内大部分都是这样的服务外包、科技创新类创业型公司。”海洲之星负责人徐锡彪告诉记者,海洲之星2012年建成后开始招商,到2013年主楼入驻率已达100%,目前22层大厦内入驻45家公司。这个地处秀洲新区、占地13亩、建筑面积2.5万平方米的商务楼,仅用1年时间就成长为税收超1000万元的“千万楼宇”。

  从江南摩尔沿洪兴路往西,越过北郊河,只见两侧高楼林立,中禾大厦、京润大厦、丽晶广场、老爷车大厦……海洲之星只是其中的一座。这些差不多都在近几年迅速崛起的商务楼,使得曾经冷清的城郊地带变身为现代化新城,一个秀洲新区CBD商务区呼之欲出。

  “这里已成为秀洲区楼宇最多、最集中的区域。”秀洲区新城街道招商办主任蒋建平介绍说,北郊河以西已建成商务楼宇15幢,在建商务楼宇11幢,总面积达132万平方米。这其中,已有5幢在短短几年内成长为税收“千万楼宇”。截至去年底,新城街道内楼宇共引进注册资金50万元以上企业420家,其中包括一家世界500强企业;楼宇经济行业覆盖金融投资、服务外包、中介服务、电子商务、人力资源、贸易和文化创意等现代服务业,楼宇税收共计8276万元,占街道税收的42.88%。

  在整个秀洲,楼宇经济异军突起,已成为引人注目的经济新增点。秀洲区发改局提供的数据显示,2014年秀洲区实现服务业增加值109.44亿元,增长6.9%,占地区生产总值比重达40%以上;小口径统计的生产性服务业增速87%,夺得全市增幅榜桂冠。位于秀洲的嘉兴现代物流园实则也是引商入楼,去年实现税收1.1亿元,增长34.1%。其中仅一座嘉兴现代物流科技大厦,入驻企业税收已超过4000万元。

  作为嘉兴市主城区,土地资源紧张、商业氛围浓厚的南湖区发展楼宇经济起步更早。据南湖区服务业发展局提供的资料显示,南湖区目前拥有独栋建筑面积在1000平方米(含)以上的已建楼宇87幢、在建楼宇13幢,去年全区实现楼宇税收2.29亿元,占全区税收总额的4.53%。2014年,南湖区税收超千万元的商务楼宇达到了8幢。新兴街道是南湖区楼宇经济发展较好的街道,街道辖区内的中环、耀城、世纪3座商务楼,去年一年的税收就达到5811万元,3座商务楼的税收占到了该街道税收的30%左右。

  “一幢楼宇就是一个平台,一幢商务楼就是一个‘聚宝盆’。这些商务楼将成为一个个‘立起来的开发区’,强劲推动南湖区创新转型发展。”南湖区相关人士表示。而新年伊始,南湖区更是提出要加速打造“空中开发区”,向商务楼宇要空间、要发展、要效益。

  城市与产业的双重驱动

  作为嘉兴最早发展楼宇经济的区域,南湖区的路径选择颇具样本意义。

  “向上谋求发展空间,这是南湖区的优势所在,也是现实形势所迫。”南湖区服务业发展局副局长怀斌瑾说,作为嘉兴市老城区所在地,一方面,南湖区在发展中最早碰到土地空间的瓶颈压力,土地开发强度已逼近极限,再靠以往“摊大饼”式的“土地经济”肯定行不通,必须向空中要效益,集约利用土地资源,提高业态档次;另一方面,南湖区商业氛围浓厚,配套设施较完善,服务业发展迅速,商办楼宇随着“城市有机更新”、“退二进三”进程也在快速增加。在此背景下,加快发展楼宇经济成为现实选择。“占用空间少,能耗低,税收高,楼宇经济发展前景可观。”怀斌瑾认为。

  楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体,通过开发、租售、合作等形式,招商引进现代服务业和都市型工业,从而配置新税源和新的经济增长点,是体现科学发展、集约发展、高效发展的一种经济形态。

  除了发展空间的瓶颈压力,从更深层次看,楼宇经济的发展是城市化和工业化双重驱动的必然结果。从城市发展过程看,一个城市一般先外延扩张,继而内涵提升,城市天际线越来越高,土地利用集约程度也越来越高。以房地产开发为先锋,城市里摩天大楼迅速增加,曾经冷清的城市边缘高楼林立,规划打造着一个个商务新城、核心CBD。据不完全调查,2014年6月底,市本级在建和存量商务楼宇面积共290.4万平方米,为已用面积的3倍。而据初步排摸,全市目前共有存量商业用房1200万平方米。楼宇的崛起是城市土地集约利用、现代服务业集聚辐射的必然结果,但与此同时,大量楼宇放量入市、短期内供过于求,也带来空置率高、同质竞争严重的难题。一方面,一些楼宇在不断创造出“一幢写字楼税收赛过一个县”、“垂直印钞机”式的新型财富效应;另一方面,一些城市因缺少规划、开发过度,成为大片楼宇空置的“鬼城”,城市化演绎成“空城计”。

  而从产业发展规律来看,城市经济从“工业型经济”向“服务型经济”转型是一个总体必然趋势。工业化后期,一产、二产的高端化发展必然催生大量生产性服务需求(服务业的繁荣也将反过来对制造业转型升级起到强大支撑作用),人们需求层次的提升则将催生生活性服务业的爆炸式增长。大力发展以楼宇经济为载体和引擎的现代服务业,乃是经济社会发展的必然要求。具体到嘉兴,嘉兴现代服务业对制造业的支撑作用有待加强。嘉兴制造业规模庞大,产生强大的服务需求,而目前生产性服务业明显与制造业需求不够匹配,尚未产生强大的支撑作用,比如金融服务、物流服务、科技服务等,都有大力发展的空间。

  为此,大力发展楼宇经济是嘉兴产业与城市双升级的必然要求。快速城市化进程中,只有发展好楼宇经济,大量高楼大厦才能成为“块状经济”之后的“柱状经济”,成为发展的新空间、转型的新平台、经济的新增点。

  “三力合一”的现实课题

  楼宇经济是“隐藏”在楼宇中的城市新兴经济,已逐渐成为现代都市经济最炫目的景观,代表着城市服务经济的新高度。

  当前,嘉兴发展楼宇经济还面临不少亟待破解的现实难题。以南湖区为例,根据最新调查结果,南湖区目前拥有独栋建筑面积在1000平方米(含)以上的已建楼宇87幢、在建楼宇13幢,商务办公面积总计达150多万平方米,利用率仅为53.36%。由于楼宇发展存在自发成分较大、缺乏超前谋划及整体运作、楼宇产权分散等问题,导致目前楼宇空置较多、税收贡献率偏低、招商同质化竞争、特色化程度不高等问题。从税收上看,87幢商务商业楼宇有63幢产生税收,平均楼宇单位产出仅0.76元/天·平方米,只有15幢楼宇单位产出达到1元/天·平方米以上。楼宇经济亟待提档升级,其作为培植税源经济的作用大有潜力可挖。

  正如市委书记鲁俊所指出的,发展楼宇经济是盘活存量资源、拓展发展空间的现实需要,有利于加快调整产业结构、发展现代服务业、提升城市竞争力。2015年我市要聚焦发展楼宇经济,强化政府主导力、企业主体力、市场配置力“三力合一”,同时以“三率”(平均入驻率、企业注册率、税收贡献率)为核心指标衡量楼宇经济发展实绩。

  为此,各地创新思路,已经积累不少成功经验。比如秀洲区政企合力共谋招商。“我们对商务楼宇实施‘一对一’招商服务,即一幢楼宇进驻一个招商团队,精准定位一个主导产业,根据产业特征定制配套服务,实施‘一楼一品’的招商策略。”秀洲区新城街道企业服务中心主任陆永明说。通过内育外引,秀洲区商务楼宇“一楼一品”蔚然成形。如中禾大厦定位于嘉兴(秀洲)人力资源服务产业园,自2013年4月28日挂牌成立以来,已吸引浙江中智、浙江外服、嘉兴前程等20余家人力资源企业入驻,入驻企业集聚发展、共享配套、共同做大,去年总营业额达4.1亿元,年税收超千万元。“服务外包楼”、“电子商务楼”、“建筑总部楼”、“金融广场”、“中小企业孵化楼”、“文化产业楼”、“商会总部楼”……10多幢特色楼宇在秀洲迅速崛起,这些平均占地15亩左右的大楼,一幢楼就是一个产业园,一幢楼就是一个新增点,楼宇有定位,招商有方向,产业有集聚,成为秀洲经济转型发展的重要平台。

  据了解,南湖区近期将发布楼宇经济发展三年行动计划,加速推进全区楼宇经济做大规模、做优产业、做强特色、做精服务,使楼宇经济成为南湖经济发展的强劲动力,成为区域经济发展的核心增长极,计划通过3年努力,促使全区楼宇经济在规模、贡献、招商、特色、配套上实现“五个提升”。南湖区服务业发展局副局长方净表示,今年将特设南湖新区楼宇经济服务领导小组,领导小组下设楼宇招商服务中心,负责招商服务工作。据悉,嘉兴市级层面也将出台专门政策,支持楼宇经济加快发展。

  整合盘活楼宇资源已成为嘉兴当务之急。“一幢楼宇胜似一条街”、“一幢楼宇强于一个工业小区”,楼宇经济所蕴涵的巨大效益,已在全球众多城市得到充分体现。纽约有曼哈顿、伦敦有金融城、东京有新宿、香港有中环、上海有浦东等等。但每个城市都有自己的特殊性,简单的“拿来主义”不可取,一定要因地制宜进行吸收、消化、再创新。如何将其他城市发展楼宇经济的成功经验创造性地“嫁接”到嘉兴,找准自己的特色定位,这考验的是城市管理者的智慧。合理规划楼宇布局,强化楼宇经济扶持政策,明确特色楼宇产业定位,完善发展配套软硬件服务,政企合力全力推进引商入楼,从而向高度要效益,以集约取收益,各地于此大有可为,也当积极作为。

  经济新常态下,嘉兴需要找到新的经济增长点,楼宇经济便是其中之一。

  今年初以来,“楼宇经济”成为嘉兴各界高度关注的一个热词,它频频成为市领导调研的主题、各级部门研究的课题,成为政府工作报告、三级干部大会的关键词,并将首次作为重点工作被纳入“双推”活动中。

  城市化、工业化到了一个特殊节点的嘉兴,楼宇经济时代正全面来临。为何要如此重视楼宇经济?嘉兴如何发展楼宇经济?正考验着这个城市的发展智慧。

标签:楼宇 责任编辑: 林越琪
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