“空中开发区”的财富效应
宽敞明亮的办公区，清新整洁的格子间，几十名年轻白领正紧张有序地忙碌着，闪烁的电脑显示器、轻敲键盘的交响，营造出一派充满活力的工作氛围……这是秀洲区洪兴路上的海洲之星大厦7楼一家公司的日常景象。这家名为“百度推广嘉兴服务中心”的公司，自2012年7月入驻海洲之星以来发展迅速，尽管只租用了大厦内600多平方米的办公区，年销售业绩却从“0”做到了2014年的4000多万元，客户数增加到4000多家。
“我们大厦内大部分都是这样的服务外包、科技创新类创业型公司。”海洲之星负责人徐锡彪告诉记者，海洲之星2012年建成后开始招商，到2013年主楼入驻率已达100%，目前22层大厦内入驻45家公司。这个地处秀洲新区、占地13亩、建筑面积2.5万平方米的商务楼，仅用1年时间就成长为税收超1000万元的“千万楼宇”。
从江南摩尔沿洪兴路往西，越过北郊河，只见两侧高楼林立，中禾大厦、京润大厦、丽晶广场、老爷车大厦……海洲之星只是其中的一座。这些差不多都在近几年迅速崛起的商务楼，使得曾经冷清的城郊地带变身为现代化新城，一个秀洲新区CBD商务区呼之欲出。
“这里已成为秀洲区楼宇最多、最集中的区域。”秀洲区新城街道招商办主任蒋建平介绍说，北郊河以西已建成商务楼宇15幢，在建商务楼宇11幢，总面积达132万平方米。这其中，已有5幢在短短几年内成长为税收“千万楼宇”。截至去年底，新城街道内楼宇共引进注册资金50万元以上企业420家，其中包括一家世界500强企业；楼宇经济行业覆盖金融投资、服务外包、中介服务、电子商务、人力资源、贸易和文化创意等现代服务业，楼宇税收共计8276万元，占街道税收的42.88%。
在整个秀洲，楼宇经济异军突起，已成为引人注目的经济新增点。秀洲区发改局提供的数据显示，2014年秀洲区实现服务业增加值109.44亿元，增长6.9%，占地区生产总值比重达40%以上；小口径统计的生产性服务业增速87%，夺得全市增幅榜桂冠。位于秀洲的嘉兴现代物流园实则也是引商入楼，去年实现税收1.1亿元，增长34.1%。其中仅一座嘉兴现代物流科技大厦，入驻企业税收已超过4000万元。
作为嘉兴市主城区，土地资源紧张、商业氛围浓厚的南湖区发展楼宇经济起步更早。据南湖区服务业发展局提供的资料显示，南湖区目前拥有独栋建筑面积在1000平方米(含)以上的已建楼宇87幢、在建楼宇13幢，去年全区实现楼宇税收2.29亿元，占全区税收总额的4.53%。2014年，南湖区税收超千万元的商务楼宇达到了8幢。新兴街道是南湖区楼宇经济发展较好的街道，街道辖区内的中环、耀城、世纪3座商务楼，去年一年的税收就达到5811万元，3座商务楼的税收占到了该街道税收的30%左右。
“一幢楼宇就是一个平台，一幢商务楼就是一个‘聚宝盆’。这些商务楼将成为一个个‘立起来的开发区’，强劲推动南湖区创新转型发展。”南湖区相关人士表示。而新年伊始，南湖区更是提出要加速打造“空中开发区”，向商务楼宇要空间、要发展、要效益。
城市与产业的双重驱动
作为嘉兴最早发展楼宇经济的区域，南湖区的路径选择颇具样本意义。
“向上谋求发展空间，这是南湖区的优势所在，也是现实形势所迫。”南湖区服务业发展局副局长怀斌瑾说，作为嘉兴市老城区所在地，一方面，南湖区在发展中最早碰到土地空间的瓶颈压力，土地开发强度已逼近极限，再靠以往“摊大饼”式的“土地经济”肯定行不通，必须向空中要效益，集约利用土地资源，提高业态档次；另一方面，南湖区商业氛围浓厚，配套设施较完善，服务业发展迅速，商办楼宇随着“城市有机更新”、“退二进三”进程也在快速增加。在此背景下，加快发展楼宇经济成为现实选择。“占用空间少，能耗低，税收高，楼宇经济发展前景可观。”怀斌瑾认为。
楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，通过开发、租售、合作等形式，招商引进现代服务业和都市型工业，从而配置新税源和新的经济增长点，是体现科学发展、集约发展、高效发展的一种经济形态。
除了发展空间的瓶颈压力，从更深层次看，楼宇经济的发展是城市化和工业化双重驱动的必然结果。从城市发展过程看，一个城市一般先外延扩张，继而内涵提升，城市天际线越来越高，土地利用集约程度也越来越高。以房地产开发为先锋，城市里摩天大楼迅速增加，曾经冷清的城市边缘高楼林立，规划打造着一个个商务新城、核心CBD。据不完全调查，2014年6月底，市本级在建和存量商务楼宇面积共290.4万平方米，为已用面积的3倍。而据初步排摸，全市目前共有存量商业用房1200万平方米。楼宇的崛起是城市土地集约利用、现代服务业集聚辐射的必然结果，但与此同时，大量楼宇放量入市、短期内供过于求，也带来空置率高、同质竞争严重的难题。一方面，一些楼宇在不断创造出“一幢写字楼税收赛过一个县”、“垂直印钞机”式的新型财富效应；另一方面，一些城市因缺少规划、开发过度，成为大片楼宇空置的“鬼城”，城市化演绎成“空城计”。
而从产业发展规律来看，城市经济从“工业型经济”向“服务型经济”转型是一个总体必然趋势。工业化后期，一产、二产的高端化发展必然催生大量生产性服务需求(服务业的繁荣也将反过来对制造业转型升级起到强大支撑作用)，人们需求层次的提升则将催生生活性服务业的爆炸式增长。大力发展以楼宇经济为载体和引擎的现代服务业，乃是经济社会发展的必然要求。具体到嘉兴，嘉兴现代服务业对制造业的支撑作用有待加强。嘉兴制造业规模庞大，产生强大的服务需求，而目前生产性服务业明显与制造业需求不够匹配，尚未产生强大的支撑作用，比如金融服务、物流服务、科技服务等，都有大力发展的空间。
为此，大力发展楼宇经济是嘉兴产业与城市双升级的必然要求。快速城市化进程中，只有发展好楼宇经济，大量高楼大厦才能成为“块状经济”之后的“柱状经济”，成为发展的新空间、转型的新平台、经济的新增点。
“三力合一”的现实课题
楼宇经济是“隐藏”在楼宇中的城市新兴经济，已逐渐成为现代都市经济最炫目的景观，代表着城市服务经济的新高度。
当前，嘉兴发展楼宇经济还面临不少亟待破解的现实难题。以南湖区为例，根据最新调查结果，南湖区目前拥有独栋建筑面积在1000平方米(含)以上的已建楼宇87幢、在建楼宇13幢，商务办公面积总计达150多万平方米，利用率仅为53.36%。由于楼宇发展存在自发成分较大、缺乏超前谋划及整体运作、楼宇产权分散等问题，导致目前楼宇空置较多、税收贡献率偏低、招商同质化竞争、特色化程度不高等问题。从税收上看，87幢商务商业楼宇有63幢产生税收，平均楼宇单位产出仅0.76元/天·平方米，只有15幢楼宇单位产出达到1元/天·平方米以上。楼宇经济亟待提档升级，其作为培植税源经济的作用大有潜力可挖。
正如市委书记鲁俊所指出的，发展楼宇经济是盘活存量资源、拓展发展空间的现实需要，有利于加快调整产业结构、发展现代服务业、提升城市竞争力。2015年我市要聚焦发展楼宇经济，强化政府主导力、企业主体力、市场配置力“三力合一”，同时以“三率”(平均入驻率、企业注册率、税收贡献率)为核心指标衡量楼宇经济发展实绩。
为此，各地创新思路，已经积累不少成功经验。比如秀洲区政企合力共谋招商。“我们对商务楼宇实施‘一对一’招商服务，即一幢楼宇进驻一个招商团队，精准定位一个主导产业，根据产业特征定制配套服务，实施‘一楼一品’的招商策略。”秀洲区新城街道企业服务中心主任陆永明说。通过内育外引，秀洲区商务楼宇“一楼一品”蔚然成形。如中禾大厦定位于嘉兴(秀洲)人力资源服务产业园，自2013年4月28日挂牌成立以来，已吸引浙江中智、浙江外服、嘉兴前程等20余家人力资源企业入驻，入驻企业集聚发展、共享配套、共同做大，去年总营业额达4.1亿元，年税收超千万元。“服务外包楼”、“电子商务楼”、“建筑总部楼”、“金融广场”、“中小企业孵化楼”、“文化产业楼”、“商会总部楼”……10多幢特色楼宇在秀洲迅速崛起，这些平均占地15亩左右的大楼，一幢楼就是一个产业园，一幢楼就是一个新增点，楼宇有定位，招商有方向，产业有集聚，成为秀洲经济转型发展的重要平台。
据了解，南湖区近期将发布楼宇经济发展三年行动计划，加速推进全区楼宇经济做大规模、做优产业、做强特色、做精服务，使楼宇经济成为南湖经济发展的强劲动力，成为区域经济发展的核心增长极，计划通过3年努力，促使全区楼宇经济在规模、贡献、招商、特色、配套上实现“五个提升”。南湖区服务业发展局副局长方净表示，今年将特设南湖新区楼宇经济服务领导小组，领导小组下设楼宇招商服务中心，负责招商服务工作。据悉，嘉兴市级层面也将出台专门政策，支持楼宇经济加快发展。
整合盘活楼宇资源已成为嘉兴当务之急。“一幢楼宇胜似一条街”、“一幢楼宇强于一个工业小区”，楼宇经济所蕴涵的巨大效益，已在全球众多城市得到充分体现。纽约有曼哈顿、伦敦有金融城、东京有新宿、香港有中环、上海有浦东等等。但每个城市都有自己的特殊性，简单的“拿来主义”不可取，一定要因地制宜进行吸收、消化、再创新。如何将其他城市发展楼宇经济的成功经验创造性地“嫁接”到嘉兴，找准自己的特色定位，这考验的是城市管理者的智慧。合理规划楼宇布局，强化楼宇经济扶持政策，明确特色楼宇产业定位，完善发展配套软硬件服务，政企合力全力推进引商入楼，从而向高度要效益，以集约取收益，各地于此大有可为，也当积极作为。
经济新常态下，嘉兴需要找到新的经济增长点，楼宇经济便是其中之一。
今年初以来，“楼宇经济”成为嘉兴各界高度关注的一个热词，它频频成为市领导调研的主题、各级部门研究的课题，成为政府工作报告、三级干部大会的关键词，并将首次作为重点工作被纳入“双推”活动中。
城市化、工业化到了一个特殊节点的嘉兴，楼宇经济时代正全面来临。为何要如此重视楼宇经济？嘉兴如何发展楼宇经济？正考验着这个城市的发展智慧。
