“2010年为本轮房价上涨模式改变的分界点”

    报告指出，从1998年开始的本轮房价上升周期以2010年为界。2010年之前的房价上涨与城镇化快速推进息息相关，之后的上涨更多体现为货币现象。

    从房地产投资数据可以看到，2010年房地产投资增速达到顶点33%，此后增速不断下滑。这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的，2010年，劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查，25~44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后，中国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动的速度也大幅放缓。

    2011年，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点。课题组指出，这意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。同时，人口红利的结束，也将导致房地产市场出现拐点。

    但是，在2010年后房价并没有因人口年龄结构出现拐点而停止上涨。

    对此，报告解释称，2009年之后，中国广义货币M2大规模超常增长，甚至超过美日，成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升，从2008年的1.58倍，迅速上升到2015年的2.06倍，整个经济的杠杆水平大幅上升，成为这段时期房价进一步上涨的主因。

    “2016年整体上涨 2017年或出现全面下滑”

    基于这一原因，课题组预测2016年房地产价格整体上将呈上涨趋势。“今年央行降息降准的政策仍将继续。因为从目前情况来看，一方面，宏观经济依然承受巨大下滑压力，仍需要充裕的流动性支撑经济增长；另一方面，人民币加入SDR，同时美国进入加息通道，都将加速国内资金外流，央行为对冲资金外流对国内流动性造成的影响，也将进一步向市场释放流动性和调低基准利率。”

    但是同时，报告指出如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

    中国社科院土地经济与不动产研究室主任王业强称：“2015年底和2016年初，部分城市房价过快上涨是受政策影响较大的短期波段性。随着政策调整以及宏观经济的下滑，房地产价格预期会进一步降低，住房需求增速减缓，对房地产市场表现形成向下的压力。”