□图片由潘家浜村提供
这几天，新塍镇潘家浜村党支部书记章何兵压在心头的一块石头终于可以放下了。该村从2005年起停批宅基地，符合条件的村民想建房而不能建，到2009年开始“解冻”，可是土地指标、选址落地等问题接踵而至，大多数有建房意愿的村民建不了农房。如何满足村民们日益强烈的建房需求，解决农民建房难题，章何兵一直期盼着相关政策措施的出台。
8月28日，秀洲区政府印发了《秀洲区农村居民建房管理办法》，将农村居民建房管理的探索上升至法规文件层面，一系列新措施剑指农民建房难题。潘家浜村以及其他112个村开始了积极的探索。
科学规划 农房落地有保障
驱车进入潘家浜村，道路两旁的稻田已是一片金黄，黛瓦白墙的农房错落有致。“现在三层楼高的新房子已经结顶了，接下来还有得忙咯！”11月18日下午，潘家浜村的夏建祥正在自家农房工地上忙着监工，一会儿捣鼓着建筑材料是否足够，一会儿也规划着未来房子打算如何装修。
“7月份前，我家还是一幢80年代的危旧房子，墙面都有裂缝，住着很不踏实，按照村里的规划，我以地换地，把原先的老房子拆了，再到这块地上盖起了新房子。”夏建祥所说的新房地址其实与旧房子只有一路之隔，而且在建的新房也是坐落于潘家浜村美丽乡村路线上的农民建房保留点之中，周边的房屋经过整体改造后，呈现着白墙黛瓦的江南小镇气息。根据规划，夏建祥新房建成后，他家新房的外墙装饰也将与村落中的房屋整体水乡风格相契合。
《秀洲区农村居民建房管理办法》明确规定,农村居民建房应严格按照具体的村庄规划要求进行建设，多联排建房层数不得超过4层，建筑檐口高度（按室外地坪至檐口顶计）不得超过13.2米；双联排房及单体独栋层数不得超过3层，建筑檐口高度（按室外地坪至檐口顶计）不得超过12米。
在潘家浜村夏仁村落现状分析图上，一座座现有农房被不同颜色区分为不需要整治的建筑、需要整新的建筑、建议拆除的建筑三大类，并以实物照片作为示例。据了解，潘家浜村的村落方案已成功入选了浙江省“美丽宜居”优秀村落设计方案。
“在哪里建？建成什么样子？都是根据村庄规划来的。”该村党支部书记章何兵说，“前期镇村干部对村里的土地利用情况进行了全面排摸，总共设置了上仁浜村、夏仁浜村、张家浜村、张家头村、潘家浜村5个农民建房保留点，其中除了上仁浜村保留点外，其余四处农民建房保留点都坐落于美丽乡村路线之上，兼顾村民建房需求与美丽乡村的建设目标。”
农房的落地建设其实是各类规划的集成体现。根据《秀洲区农村居民建房管理办法》，农村居民建造住宅用地必须符合城镇总体规划、土地利用总体规划、村庄布点与建设规划、农村土地整治等的相关要求，在规划范围内，允许跨村、跨组集聚。
“在城镇规划区范围内，除危房加固维修外，停止审批新建、重建、改建农民住宅，鼓励向新市镇社区集聚。在城镇规划区范围之外，将引导进入新市镇社区、新农村社区和美丽乡村点，涉及美丽乡村点的，在原有建设用地范围内，可以实行原地翻建，也可以引导进入新市镇社区、新农村社区。”区住房和城乡规划建设局相关负责人说，将积极通过“多规合一”理念，建立各类规划的衔接机制,逐村抓好规划衔接工作，破解农民建房“落地难”问题。
据了解，秀洲区农村居民建房管理中的各项规划坚持节约用地原则，农村居民一户只能拥有一处宅基地，严格限制宅基地建筑占地面积，宅基地建筑占地面积标准按建筑物和附着物的垂直投影计算。新市镇社区和新农村社区内建房应以多联排和多层公寓为主，引导建设小高层或高层公寓；美丽乡村点内建房可以独栋和双联排为主，引导建设多联排住宅。
创新机制 农房建设有规范
在天福村的东南部，记者看到一块空旷的土地上，横七竖八的简易道路将这片空地划分成数十个方格。“未来，在这些方格中可是要建起规划一致的农房，整片区域集聚形成农村新社区。”天福村党委书记吕中祥介绍，天福村作为秀洲区破解农民建房试点村，经过前期的调查摸底、宣传发动，分9个组进行建房入户调查，摸出全村今年要建房的109户，经过筛选共有69户符合要求，这其中就有28户人家将在这片空地上建起新房。
按照公开、公平、公正原则，秀洲区村民委员会或农村集体经济组织根据已编制实施的农村居民建房实施方案，确定每年的建房户名单和时序安排，经集体讨论通过后，及时将符合建房条件的建房户的家庭人员情况、建房用地面积、建房位置等张榜公布，接受群众监督。
那么村民如果想在农房建设保留点内建设农房有哪些途径呢？“主要是‘以地换地’，将现有的土地换取规划保留点内的土地，再根据保留点的建设规划自建房屋。” 吕中祥告诉记者，以这种方式能够很好的将那些零散的农房集中起来，“化零为整”，腾出来的土地再根据建设用地的现状，通过平整土地、拆除地上构筑物，使田块连片成方，为建设高产稳产农田做准备。
农民建房的办法有了，但是复杂的审批程序拉长了村民建房的周期。“村、乡镇、区、市一级一级上报，要盖一堆的章。如果涉及农转用的，还要等规划调整、计划下达、组件上报、市区批复，有些村民们等不及了就未批先建了。”说起审批环节，接受采访的村支书都表示了同样的无奈。
为切实回应百姓的呼声，在此次下发的《秀洲区农村居民建房管理办法》中，全面简化了宅基地规划、用地审批程序。在规划审批程序方面，除新市镇社区规划设计方案以及涉及美丽宜居示范村的村庄设计方案需区人民政府审议同意之外，新农村社区以及示范村以外美丽乡村点的建设方案审批均由区授权到乡镇。在用地审批程序方面，除新市镇社区和新农村社区内建房用地由区人民政府审批之外，在美丽乡村点内存量建设用地以及撤并控制区内危房修建用地的审批权也下放到了各镇人民政府、街道办事处。
按照“农户申请、村管审查、镇管审批、区管转用”的模式，进行“新市镇社区、新农村社区、美丽乡村点、撤并控制区”布点规划分区审批之后，农民建房不再等不起了。
深挖潜力 农民建房可持续
一面开渠放流，疏导农民建房，一面理旧堵新，解决农民违法建房。据了解，秀洲农民违法建房主要体现在“一户多宅”，即指农村村民拥有两处（含）两处以上宅基地，主要包括建新不拆旧、一处合法宅基外大面积超占等情况，面广量大的农民违法建房是基层土地管理的一大难题。
“因农民建房引发的邻里纠纷、信访举报居高不下，已成为影响农村社会稳定的‘导火索’，多宅占用的农村土地也挤占了农民建房的土地利用空间。”据秀洲区“三改一拆”行动领导小组办公室相关负责人介绍，结合“三改一拆”工作，今年秀洲区出台了《秀洲区农村“一户多宅”专项清理行动实施意见》，集中力量、集中时间，开展农村“一户多宅”专项清理行动，逐步拆除农村“一户一宅”外的住宅及附属用房，截至11月14日，全区已累计拆除农村“一户多宅”1470户，为农民建房工作的全面开展拓宽发展空间。
在加大力度推进“三改一拆”、“一户多宅”整治专项行动的同时，秀洲区严格规范新建农民用房的标准。农村居民申请宅基地必须以“户”为单位，严格实行“一户一宅”，并对户型面积标准进行规定。据了解，小户（三人及其以下），城镇规划区内宅基地建筑占地面积最高不得超过90平方米，城镇规划区外宅基地建筑占地面积最高不得超过100平方米；大户（四人及其以上），城镇规划区内宅基地建筑占地面积最高不得超过110平方米，城镇规划区外宅基地建筑占地面积最高不得超过120平方米。
同时，通过各镇人民政府、街道办事处国土资源所、城建办、村集体经济组织建立和落实农村宅基地管理共同责任机制，严格执行“选址、放样、砌基、竣工验收”四到场制度，相关责任人员须到场签字。
“农村居民建房竣工后，国土部门将根据用地批准文件及验收资料依法办理集体建设用地使用权登记手续。”区国土分局相关负责人介绍，如果农村居民建新未拆旧的，新建住宅将不予核发《乡村建设规划许可证》和《集体土地使用权证》。《农村居民住宅用地呈报表》经批准后，超过两年未建造的，呈报表批准无效，建房户建房时需重新办理用地报批手续。已填筑的屋基地，一年内未建造的，由村民委员会或者农村集体经济组织收回。
“目前各镇人民政府根据实际情况正在积极探索宅基地有偿退出办法，以农民自愿为前提，经村集体经济组织同意，通过有偿转让、有偿调剂、有偿收回等方式，引导宅基地有序规范退出。”秀洲区相关负责人表示，通过完善管理制度、下放审批权限、保障规划空间与优化布局等举措，力争用三年时间，切实化解农民建房用地需求，使秀洲区农村无房户、危房户、困难户大幅减少。
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农村居民申请宅基地不予批准的情形有哪些？
（1）不符合土地利用总体规划和城镇总体规划、村庄规划的；（2）申请人为经户籍管理部门确认的享有宅基地使用权的农村居民以外的（即原非农户口）；（3）一户已有一处宅基地，再申请住宅用地的；（4）以所有家庭成员作为一户建造住宅后，不具备分户条件（子女与父母分户的、兄弟姐妹未达到法定婚龄分户的）而以分户为由申请建造住宅的；（5）夫妻双方在各自属地分别申请的；（6）出租、出卖或以其他形式转让房屋和宅基地的；（7）征地拆迁已安置的；（8）四至不清，土地有争议、纠纷的；（9）夫妻离婚未满3年申请宅基地的（一方再婚未满2年）；（10）其他规定不应建房或安排宅基地的。
