好马配好鞍，好房子还需“好管家”，随着人们生活水平的提高，对居住品质的要求也不断升级，物业服务已经为越来越多的购房者所重视。

　　从20世纪90年代初物业管理服务行业起步以来，伴随着经济的高速发展和住房商品化的快速推进，我市的物管服务业经历了从无到有、从依赖于开发商蹒跚起步到独立发展的历史蜕变，如今发展成一个与群众生活息息相关、备受关注的民生行业，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。

　　那么，到底嘉兴市物管服务业的发展现状如何？在促进该行业发展方面我市做了哪些文章？目前物管工作存在哪些问题？未来将如何打破这一局面呢？

　　A物业服务企业发展驶入“快车道”

　　从20世纪90年代初起步后，我市物管服务业显示出了巨大的发展潜力，企业队伍不断壮大，从业人员不断增加，服务的面积也在快速扩大。

　　记者从上周召开的市人大听取嘉兴市贯彻执行《浙江省物业管理条例》情况汇报会议上了解到，目前全市物业服务企业共356家，其中一级资质6家、二级资质21家、三级资质274家、暂定资质55家；市区物业服务企业共174家，其中一级资质4家、二级资质9家、三级资质139家、暂定资质22家。至2015年底，全市物业服务企业主要从业人员3.28万名，企业营业收入10.84亿元，其中市区物业服务企业主要从业人员1.72万名。

　　市建委主任李国明介绍，总体而言，物业服务企业规模、经营业绩及在管项目资产总额等每年均有较大幅度增长，也涌现出了一批优秀物业管理项目，多个项目被评为国家、省、市级物业管理示范项目，带动了整个行业健康发展。

　　另外，记者获悉，到2015年底全市实施物业服务面积已经达到了10557.31万平方米，其中市区3372.2万平方米。全市业委会成立529个，占物管在管住宅项目的55.51%；其中市区189个，占物管在管住宅项目的60.58%。目前，全市新建商品住宅项目物业服务覆盖率达100%，物业服务总覆盖率为75.5%，其中市区物业服务总覆盖率为83.7%。

　　B处于发展初期抗风险能力弱

　　虽然发展迅速，但是总的来说我市的物管服务业仍处于发展初期，整体抵抗风险能力较弱。该行业存在的问题较多，如龙头企业缺乏，服务区域范围不大，高资质企业不多，多数企业无法获得规模效益。而且，向老旧小区提供物管服务进展缓慢，老旧小区物管服务长期管理主体缺乏。同时，我市物管服务业在提供知识性、技术性等高端服务方面的能力弱，行业总体技术水平不适应城市综合体、超高层建筑和智能化建筑等大量出现，人力资本缺乏，企业实力不强，行业转型升级很难。

　　为了促进“理念先进、内涵丰富、竞争有序、管理规范”的现代物管服务业快速发展，近些年来，我市认真贯彻《浙江省物业管理条例》，积极落实建章立制，先后出台了《嘉兴市区物业管理实施细则》等18个文件(其中8个文件已废止)，对业主大会和业主委员会、物业“两金”管理、物业使用与维护、纠纷处理等方面作出了规定，为规范物业管理提供了政策依据。

　　除此之外，在规范市场准入，强化对物业服务企业的监督管理；逐步强化物业“两金”管理，缴存和使用规范有序；加强对业主大会工作指导，发挥自治管理作用；积极推动“互联网+”时代物业转型，创新服务理念；重点推进物业“提升一批”，促进楼宇经济提质发展等方面，我市也开展了相应的工作。

　　C “圆桌会议”直面物管发展难题

　　面对物管服务业存在的问题，市住房保障局、市综合行政执法局等部门的相关负责人毫不避讳地发表了自己的看法。

　　市住房保障局常务副局长

　　殷慧雯

　　其实，现在物管服务方面的很多矛盾源于房地产开发过程中产生的问题。比如，由于税收原因，很多房企拿地时会注册新的项目公司。有些小区本身在建造的时候就存在很多问题，而项目公司撤离后，这些问题都遗留给了物业公司，但是矛盾单凭物业公司是很难根治的。

　　除此之外，嘉兴的物业企业力量比较薄弱，我们建议从杭州、宁波等地引进一些高端的物业公司，并在税收上实行相应的减免政策。

　　市综合行政执法局局长

　　沈国强

　　随着城市建设发展，小区内违章搭建、违法装修、侵占公共部位等事件高发，易引发邻里纠纷。目前物业服务企业没有执法权，而相应的执法部门因职责界限不清、执法力量薄弱等原因疏于对小区进行管理。

　　现在我们普遍感觉到嘉兴的物业服务企业理念陈旧，管理人员自身素质很差，整体管理水准不高，跟不上现代人的要求。而在小区自治方面，很多业主委员会人员的作用并没有发挥起来。

　　市发改委物价局

　　杨丹

　　目前在相关办法中，物业分类等级及价格已经很明确了，从一级到四级，操作上鼓励物业企业提供优质服务，我们也按照省里的有关文件精神实施了优质优价办法。但是，在实行过程中还存在问题，我们希望引入第三方机构来更好地核定等级，使等级比较分明。另外，物管服务质量后续的考核问题也需要关注，很多老百姓反映“服务质量下降了，价格是不是也要下调”，这类问题急需解决。

　　此外，如何对小区停车收费的问题进行监管与规范，特别是停车收取的费用该如何使用，这些问题后续也需要进行明确。

　　平湖市物业管理处主任

　　马惠珍

　　小区停车矛盾已成为物业管理的一个难点，“小区乱停车如何管理、对小区内屡次劝导无果乱停车的车辆如何处置、堵塞大门及消防通道的车辆由谁进行执法”，解决这些问题都没有明确的法律法规，建议嘉兴就住宅小区停车管理立法。

　　住宅电梯的维修(主要是大修、更新)费用方面，在具体实施中存在四个问题：一、物业转型维修资金申请使用复杂；二、高层物业转型维修资金缺口大；三、业主对分摊专项维修资金意愿很小；四、不同楼层业主对分摊更换电梯费分歧大。建议对电梯消防专项维修资金筹集进行立法。

　　嘉北街道办事处副主任

　　张林

　　老旧小区的管理介入难，目前我们街道有31个小区是2000年前后建立的，物业企业往往不愿意进驻这些小区，不少居民也不愿意交物业费，物业管理落实难。另外，现在物业服务企业的运营压力大，物业费增长很缓慢，人力等成本的支出却快速提升，街道成立的物业公司也遭遇经营困难。

　　绿城服务集团嘉兴区域总经理

　　张明

　　随着经济社会发展，物业服务企业的运营成本逐年提升，比如2004年刚进入嘉兴市场时保洁员的工资为六七百元一个月，现在已经涨到了2000元以上。不少企业不得已通过减少服务人员、降低服务标准来维持经营效益，进而导致了质价不相符，行业进入恶性循环。建议物业收费标准放开，实行优质优价的申报。

　　较多小区存在物管服务费收取难的问题，尽管物业公司可通过司法途径解决，但这样存在成本高、周期长、涉及案件多、立案难的问题。个别小区还存在群租现象，造成了扰民、治安乱、消防隐患等一系列问题，给物业服务企业管理带来压力。另外，消防监控员必须持岗上证，但是物管服务行业流动性大，导致物业服务企业成本支出增加。

　　浙江嘉杭物业管理有限公司总经理唐健东

　　物业服务企业基本没有参与房产项目前期的方案会审、规划设计、建造施工、设备援用、综合验收等环节，很多后期物管服务理念无法在前期得以体现。同时，很多小区规模偏小，同一个区域内存在多家物业企业，造成游泳池等公共设施资源短缺或浪费，以及各小区配备的维修工、绿化养护工等的浪费。

　　围墙内外有别，部门职责未能有效落实。一些部门对小区围墙内的各种违法现象执法不力，部门之间相互推诿，物业纠纷缺乏调解，小区内的违章停车、堵塞消防通道、违章搭建等现象层出不穷。

　　D我市或将考虑对物管工作进行立法

　　2月下旬，市建委曾协助市人大城建环资委对嘉兴市贯彻执行《浙江省物业管理条例》情况进行了调研，经过与三区物业主管部门、街道(社区)、物业服务企业、业委会、部分人大代表和相关部门的座谈，进行问卷调查及实地考察，详细了解并梳理出了“物业服务指导价格偏低及上调困难、物管服务业税率较高、物业服务‘三难’突出”等目前物管工作中存在的主要问题。

　　谈及下一步将围绕哪些方面开展工作，李国明提出了七个方面的建议：“参照省内其他地市做法，成立专门的物业行政管理机构，抓紧研究健全物业行业管理模式；建立价格动态调整机制，细化服务标准，提高服务透明度；加大行业扶持力度，确保政策落实到位；建立多项机制，解决日常管理难题；规范前期物业管理，完善市场竞争规则；加快落实物管服务纠纷处理机制，促进和谐社会建设；加快全市统一的物业管理信息平台建设，强化事中事后监管。”

　　与此同时，李国明也表示，为更好地发挥物业管理服务民生的作用，实现建立一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明、卓有成效的物业管理市场监管体系的中长期目标，建议在条件成熟的时候对嘉兴市物管工作进行立法。

　　“在立法需求调研时，大家反映比较强烈的就是我们的物管工作。召开这个座谈会的目的是讨论嘉兴是不是要立一个关于物业管理方面的法规，从刚刚大家反映的情况来看，需求还是很大的。遵循‘不抵触、有特色、可操作、有需求、立得住、真管用’的原则，后续根据国家和省里的文件以及我市实际情况，我们或将逐步建立自己的法规。”市人大常委会主任刘冬生说。