楼市成交量破纪录、上海购房者涌入、土地市场“地王”频出……时间转眼已经来到7月，如果要给2016年上半年嘉兴楼市做一个简单的总结，很多人脱口而出的一定会是“出人意料”、“疯狂”这些字眼。

　　从各方面分析，今年上半年嘉兴楼市的确非同一般，一些热门楼盘售价出现明显上涨，外来开发商“大鳄”纷纷进军嘉兴，体现了楼市火热的一面。但是嘉兴商品房成交均价涨幅并不大，土地成交的溢价率却居高不下，也体现了楼市不确定的一面。

　　上半年的嘉兴楼市，创造了很多让人记忆深刻的亮点，这些亮点的背后，是什么因素在驱动？我们不妨来总结一下。

　　【库存】

　　成交量快速拉升库存去化周期回归合理

　　回顾2016年上半年度，嘉兴楼市数据方面最大的看点在于成交量的突然放大。据南湖晚报嘉房网初步统计，1至6月，市区共成交各类商品房21226套，创造了嘉兴半年度楼市成交量的新纪录。其中，6月份以突破7000套的惊人数据，刷新单月成交纪录。

　　细细看来，嘉兴楼市在成交数据上有明显的变化开始于4月份。数据显示，1至3月，在国家去库存的大背景下，商品房成交量仍属于稳步上升的阶段，4月开始则呈现爆发式增长，到了6月，各类商品房的单月成交数据达到了顶峰。

　　在这么火爆的销售形势下，有业内人士疾呼，嘉兴快要无房可售，市面上现有的库存仅够支撑一两个月。那么，到目前为止，嘉兴楼市库存的真实情况是怎么样的呢？

　　2015年年底，按照嘉兴楼市的库存量和去化速度来看，去化周期为35.5个月。而记者从市住房保障局了解到的最新数据显示，经过上半年的火爆销售，嘉兴楼市的库存压力大幅减轻，到目前为止，已经维持在11个月左右的合理区间内。

　　11个月左右的去化周期虽然是一个健康的数值，但是这和部分业内人士所说的嘉兴即将无房可售似乎也有较大的出入，同时和消费者实际看房过程中的感受并不符合。对此，市住房保障局相关负责人表示，不少业内人士和消费者所关注的往往是市本级主流热销楼盘，这些楼盘因为受到消费者青睐，有些已经没有库存，成了稀缺的资源，但是嘉兴的一些乡镇楼盘以及市区的冷门楼盘，确实还存在一定的库存。

　　对此，嘉兴学院商学院副教授张建华表示，想要买房的嘉兴人也不必被这么疯狂的成交量吓倒，以为嘉兴没房子了，其实静下心来好好比较，还是能买到自己满意的房子的。

　　【房价】

　　平稳上升

　　区域差异越发明显

　　众所周知，嘉兴的房价在周边城市中一直处在“洼地”位置。今年年初以来，随着成交量的快速上涨，嘉兴的相对“低房价”有没有发生改变？

　　据南湖晚报嘉房网统计，2016上半年嘉兴商品房成交均价为6966元/平方米，住宅成交均价为7021元/平方米。从这个数据来看，房价并没有出现明显的上涨。

　　不过有一点值得注意的是，根据中国指数研究院7月1日发布的数据，在6月新建住宅价格环比涨幅最快的城市中，嘉兴位列第三，环比涨幅3.63%，均价为7816元/平方米。

　　进入全国涨幅最快的前三甲，在嘉兴楼市的历史上并不多见，这说明嘉兴的房价其实是在较快上涨的。同时，今年的夏季房博会上，商品房8299元/平方米、住宅8268元/平方米的现场成交均价也印证了这一点。

　　造成这一“矛盾”的原因，其实就在于区域差异。据记者了解，上半年市本级的高铁板块、姚家荡板块、万达板块、南湖新区等销售火爆，区域内的部分楼盘长期占据嘉兴楼市销售榜的前几名，价格也上涨明显，有的上涨幅度甚至在每平方米1500元以上。面对火爆的销售形势，格兰上郡、宝格丽公馆、翰林兰庭等楼盘都不急于开盘，明显对市场行情持乐观态度。而秀洲区、城北区域以及一些乡镇板块，销售热度和上涨幅度都要稍逊一筹。

　　这其中，有些区域楼盘价格受到上海购房者的影响，上涨幅度较大。嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆表示，外来人口给嘉兴楼市造成的影响可能还会有一定的持续性，但是整体的高峰期已经过了。

　　对于后市，吴兴陆这样认为：“上海有溢出效应，主要是上海前段时间出台的政策导致的，我想随着上海市场的平稳，这些政策产生的影响会慢慢减弱。”

　　【政策】

　　调控显灵

　　这些政策影响了嘉兴楼市

　　今年的中央经济工作会议，将楼市去库存确定为2016年的五大经济任务之一，于是2月份一系列政策出炉，这些政策首先推动了一、二线城市楼市的火爆，进而又蔓延至嘉兴等三线城市。

　　2月2日，央行和银监会宣布，将买首套房的商业贷款最低首付比例降至25%，不限购的城市甚至可降到20%，二套房的首付比例降至30%。

　　2月22日，财政部等三部门发文，调节房地产交易环节的契税、营业税。对个人购买家庭唯一住房的，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，则按1.5%的税率征收。购买二套房，面积超过90平方米，契税按2%征收，不超过90平方米的话，还是维持在1%。

　　同期发布的，还有免征营业税的政策，如果个人将不足2年的住房对外销售，则全额征收营业税，如果出售2年以上的住房，免征营业税。

　　同样在2月宣布的政策，还有央行将住房公积金账户存款利率提升至1.5%。

　　2月份国家一系列政策“组合拳”实施后，嘉兴楼市明显受到推动。3月起，上半年疯狂的行情正式启动。这一点数据可以印证：1月，嘉兴楼市成交商品房2727套，2月成交套数为1286套，3月的成交量则突破3000套大关，达到3078套。

　　3月25日，上海出现楼市调控最严新政，新政对非上海户籍人士，购房资格从2年变为5年，购买第二套普通住宅的首付为50%，非普通住宅的首付比例达到70%，并且严禁首付贷、过桥贷。让嘉兴楼市业内人士惊呼的“上海人来啦”，就是从这个时候开始的。

　　4月3403套，5月3566套，6月7166套。连续3个月，嘉兴商品房成交量节节攀升。位列前三的领跑楼盘中，必然可以看到上海分销的身影。上海的最严新政“沪九条”，再加上长三角城市群规划的落定，让嘉兴突然间成了很多无法在上海落户的人的首选城市。

　　上半年，中央到地方政策一箩筐，实实在在刺激了嘉兴的楼市，下半年又会如何呢？虽然具体会怎样没有人知道，但是很多嘉兴业内人士判断，只要国家去库存的方向不变，下半年出台调控政策的可能性就不高，预计继续以稳定为主，不排除再次出台刺激政策的可能性。