央行第一季度的储户调查报告，在昨天各大媒体的版面空间上占据了突出的位置。这份由中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查报告显示：在未来3个月内有购房意愿的居民仅占14.1%，与上季基本持平，是1999年调查以来的同期最低值；在不同收入水平的居民中，高收入居民(家庭月收入5万元以上)投资房地产意愿最低，仅为13.7%。特大城市(北京市、上海市)居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。

　　而在另一边厢，国内一线城市的多家银行都推出了首套房贷9折甚至8.5折的重大让利；有“楼市风向标”之称的北京春季房展会也释放出“近年罕见”的优惠信号；广东省统计局数据显示今年头两月待售商品房面积再创历史新高……事实上，购房者的观望情绪并不会比政府调控的决心更加强烈，当前楼市博弈的焦点已经落在买卖双方互相试探的过程之上，一旦“寻价”共识达成，一波回暖行情可能将逐步开启。

　　地分南北，楼市相似

　　3月20日，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在接受采访时表示说，“中央强调楼市调控不动摇的决心，在相当长时间不会改变。长期看政策形式会有变化，但抑制投资炒房的方向不会改变。”正是在这样的背景之下，我们选取了北京市和广东省一北一南两个例子来说明开发商“以价换市”的整体方向。

　　北京：抛弃“侥幸心理”优惠“近年罕见”

　　有“楼市风向标”之称的北京春季房展会将于4月5日在中国国际贸易中心国贸展厅鸣锣。北京房展组委会副秘书长郑向东21日接受记者采访时说，此次房展北京本地项目约40个，超七成位于五环外，在调控持续大背景下，多数参展商已抛弃“侥幸心理”，优惠幅度或将“近年罕见”。

　　主办方提供的参展商名录显示，此次春季房展会的北京本地项目，分布于西城、海淀、丰台、朝阳、石景山、门头沟、通州、大兴、昌平、房山、顺义11个区县，其中，二至三环项目占北京项目的5.3%，四至五环项目占18.4%，五至六环项目占61.8%，六环之外项目占14.5%。

　　关于买房人颇为关注的房价，郑向东介绍说，受调控政策持续影响，相较去年，今年开发商急于卖房，参展态度更为积极，基本都已抛弃“侥幸心理”，多数项目尤其是五环外项目开发商“以价换量”心态明显，此番春展各项目优惠幅度或将明显超过往年。

　　根据主办方提供的资料，除了折扣力度高于往年外，一些开发商还将通过推出特价房、团购价、低总价房等多种方式吸引买房人，比如房山的某楼盘，85万团购价，买现房两居；大兴的某楼盘，团购单价每平方米11900元起，总价66万元起。

　　“原来还有一些开发商拿地后希望做高端、大户型，而现在多数开发商都根据地块所在区域特点，针对首次购房需求和改善型需求打造中小套型、中低价位房型。”郑向东说，调控政策的效果已经显现，此前持续多年的房价上涨预期已打破，投机、投资性需求被挤出，开发商也更多将目光锁定在刚性和改善型需求。

　　此番参展北京本地项目户型以90平方米以下中小房型或是120平方米左右的改善型三居为主，从现有展商资料看，40-70平方米之间的一居都成为包括鸿坤、首开、绿地等众多开发商主要宣传户型。(半月谈网/记者华晔迪罗宇凡)

　　广东：商品房待售面积创历史新高

　　日前，广东省统计局发布数据，今年1至2月广东待售商品房面积达3155.69万平方米，创历史新高。

　　对开发商而言，“身后”存量大增，“前方”调控不松，“口袋”资金吃紧。专家认为，这三重压力，将带动开发商以价换量，让房价继续向合理水平靠拢。

　　广东省统计局发布的最新统计数据显示，今年1至2月，广东待售商品房面积同比大幅增长49.5%。而同期，广东商品房销售面积为621.95万平方米，同比下降22.6%。

　　而在素有“楼市风向标”之称的深圳，今年1-2月，新建商品住房成交29.15万平方米，同比降幅超过40%。而2月末深圳新建商品住房可售面积却高达246.85万平方米。

　　一边是新增供应增加，另一边却是市场成交下滑，楼市存货规模持续上升，去库存化周期不断延长。

　　与存量大增同行的，还有资金趋紧和调控政策的不动摇。

　　16日举行的国务院常务会议，明确了“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”是今年政府工作的七大重点任务之一。而统计显示，2011年房地产行业的销售回款速度下降，融资渠道也显著收缩，行业资金压力进一步加大。

　　这意味着，在“限购、限贷、限价”措施的持续作用下，今年的楼市可能依旧是个“寒冬”。

　　世联地产首席技术官黎振伟等专家认为，在三重压力之下，开发商以廉价和过度充裕的贷款支持，享受资源增值的盈利模式已经难以为继，地产商转型已经迫在眉睫。

　　万科总裁郁亮也表示：“囤地捂盘的模式已经过时了，不管过去从事什么类型的发展商，包括高端类型，都在强调快速周转。”

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，当前的成交是“不降价无成交、降得多成交多，完全是以价换量的阶段”。(半月谈网/记者赵瑞希乌梦达)降房价不如银行降利率首套房贷优惠诱人

　　首次置业者8.5折利率再次袭来。上个周末，继北京、上海传来房贷8.5折的消息之后，广州、深圳都出现了利率可打8.5折的楼盘。对于这一消息，刚需者既惊又喜，受惠在即又怕开发商趁机调高房价。

　　对此，有专家表示，当前房企的存货压力巨大，房价上调可能性不大，但是从当前到未来的二三季度，都是购房的好时机，甚至是未来五六年来最好的一次入市时机。

　　上周，广州花都御花园毛坯最低价5999元/平方米，均价7200元/平方米左右，当日推出的300套货源销售八成，场面相当热闹。此外，楼盘销售现场出现部分银行对首次置业客户给出了贷款利率8.5折优惠：其中建行表示首套房贷利率打9折，中国银行表示打85折。

　　上海也不落下。一位朋友告诉记者，近日有同事买了首套房，上海内环线附近，1993年的小户型旧房。而贷款利率是节节松动：两周前农行可打9.5折，一周前有银行可放九折，上周这位同事从工行贷到了8.5折。

　　一线城市首套房贷可九折

　　实际上，从春节后开始，上浮到基准10-20%的首套房贷款，就已经出现了松动。来自中原地产的监控显示，目前北京上海等一线城市的主流首套房贷利率已经从2月份的基准，再次下调到9折左右。目前市场上，只要购房者符合正[简介最新动态]常的首套房条件，很大部分均可以享受9折的待遇。

　　苏先生刚刚买了一间小三房，120平方米的房子，开发商给出的原价是180万，折扣之后是165万，足足省了15万。而且他还拿到了9折利率，足足省下了10万利息。不过，如果能拿到8.5折利率的话，总利息可以省去15万，和开发商的优惠相当(详见表格)。

　　此外，房贷的审批已经提速了很多。佳兆业集团主席郭成英表示，随着存准率的两次下调，今年春节后到现在，按揭款回款比以前起码快了一个月。

　　房企以降价保销售为主

　　看着房贷节节宽松，一些购房者又开始担心手中有粮的开发商会不会开始涨价。

　　“连续两个月，房价环比跌幅收窄，正反映了小阳春的市场现况。然而，政策又决不允许上半年出现房价反弹。二季度的市场和政策，将出现殊死较量，变数非常大。”上海易居房地产研究院杨红旭表示。

　　知名地产专家吴定金表示，信贷放松将继续，这对楼市来说，将有比较好的预期。但当前开发商的库存压力依旧很大，所以其最大的任务还是加快销售，不会立即涨价。

　　“银行针对房地产的信贷可能逐渐开始增加，但是整体来说，房地产行业的资金缺口依然非常大。”北京中原市场研究部总监张大伟表示，虽然在1-2月，整体开发商资金来源上涨，但是其中大部分是自筹资金等高成本资金。代表房地产企业资金压力的资金杠杆率已经达到了2.36的历史低位，资金压力依然非常大。特别是到了3月份信托及银行信贷等的高偿还期，部分库存及资金压力大的企业依然有降价加快销售的必要。

　　招商地产在年报中表示，2012年，保销售是重中之重。(广州日报，记者蒋悦飞)

　　“以价换量”仍是主旋律“合理价位”将成博弈焦点

　　纵观3月前3周的房地产市场，以一、二线城市为代表，商品房销售的“极寒”阶段似乎已经过去。

　　数据显示，3月前18天，上海新建商品住宅成交41.7万平方米，较2月同期回升165.6%。无论是一手房还是二手房市场，都出现了购房者积极入市的迹象。对此，中原地产李文杰表示，楼市成交最近确实出现了一定程度的回暖，其主要原因包括刚性需求的集中释放等。

　　两会期间，温家宝总理在记者会上表示，一些城市房价远远没有达到合理价位，房价应该与居民收入相适应，与投入和合理的利润相匹配。市场将总理的表态解读为，房地产调控政策出现松动的前提，一定是部分城市房价的继续下探。

　　但是，这种预测并没有影响购房者入市的脚步。上海、北京等地房地产一线销售人员介绍，两会后，看房与购房热情并未出现明显减退。一些购房者和市场人士认为，短期内出台更严厉的房地产调控政策的可能性不大，这种预期也在一定程度上助推了成交的回暖。

　　对于开发商而言，虽然在3月份初见销售曙光，但资金面的紧张状况远未出现实质性缓解。3月份，万科、碧桂园、雅居乐等大型企业展开一轮积极的融资行动，包括银行贷款、信托、定息优先票据等多种形式，融资成本动辄超过10%年息。“房地产企业还是很缺钱，一些地价成本高的公司尤其明显。部分高成本拿地的民营企业有可能出现短期债务危机。”华东一家大型上市房企负责人告诉记者。而从商品住宅存量上来看，房企还远没有摆脱库存压力。截至2月末，全国商品房待售面积超过3亿平方米，比2011年年末增加3332万平方米。其中，住宅待售面积增加2674万平方米。这说明全国存货压力未来还有很大的增长空间。尤其是三、四线城市存货压力处于快速上升通道。

　　而根据上海易居研究院报告，如果按此前6个月的平均销售速度来测算，目前的库存要想全部消化仍然需要16.5个月的时间，这一数字比1月份继续放大。房企对库存这个问题仍然不能过于乐观。

　　可以预期，未来一段时间，商品房供给量还将持续增长，开发商迫于资金压力，“以价换量”仍是主旋律。因此，降价消息还将不断出现。但需要注意的是，一旦楼市成交出现回暖，房价下降空间可能也会逐渐减少。

　　楼市促销花样多实惠少房企调价仍在“投石问路”

　　记者发现，为了加速资金周转，开发商推出了花样百出的促销方案。但对比发现，实际上是花样多实惠少，房企调价仍在“投石问路”，用小幅变动试探市场反应，而购房者则是观望多、出手少。

　　赵卓文表示，广州出现了近5年少有的一季度降价促销现象，但实际的价格优惠并不多。

　　位于广州天河北的瑞安创逸去年预售价格为每平方米2.6万元左右，最近则打出了“每平方米18800元”的最低价。但记者了解发现，实际上该楼盘均价在每平方米2.2万元左右，且只是毛坯房。

　　在深圳，继坪山新区出现折后均价每平方米6999元的“6字头”楼盘后，盐田区又出现了首个房价跌破万元的楼盘——幸福海项目，但仅限3套。记者19日致电幸福海项目销售中心，得知目前每平方米均价为1.3万至1.4万元。

　　除了包装促销，一些开发商还使出突然入市、垫首付等措施。而为避免降价引发退房风波，深圳绿景香颂项目曾向购房者许诺“三年原价回购”。还有一些项目则是“悄悄降价”。

　　记者在位于广州海珠区的合生帝景国际发现，与其他楼盘高调打折不同，这里的促销却“不打广告、不做宣传”。直到记者表明了购买的诚意后才被告知能享受15%左右的折扣。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬表示，2月份楼市成交量只是环比1月份有所上升，同比仍下跌了近30%。

　　赵卓文表示，当前楼市调控正处在微妙阶段，一方面开发商联合部分地方政府频频试探中央调控底线；另一方面也在不断进行所谓降价包装，试探购房者心理。

　　“合理价位”成买卖双方博弈焦点

　　世联研究认为，在能够改善并最终转变市场预期的三个因素中，流动性持续好转和政策出现定向放松正在实现，但房价降幅和购房者期望值仍存在一定差距。

　　温家宝总理在今年两会结束后的中外记者会上的一句“一些地方房价还远远没有回到合理价位”坚定了很多购房者对楼市调控的信心。

　　据世联研究监测，目前开发商的降价幅度平均为12%，然而2011年第四季度世联购房者信心指数显示，购房者最低期望价格降幅在20%以上。

　　在深圳龙岗中心城，从万科天誉项目售楼中心走出来的看房者董小姐表示：“太贵了！都说房价要降，可优惠实在有限，这都到龙岗了，一平方米还要1.8万元，这个价格根本付不起！”

　　怀孕7个月的看房者孙小姐说：“最近打算买房，也看到了让自己心动的房子，但是价格还是太高，最起码要再跌10%。”

　　一位销售人员向记者直言：“最重要的是，我们现在无法把握购房者的心理底线，到底要降15%、20%还是30%，才能让购房者入市，这个尺度我们也不知道。”

　　郁亮表示，今年万科将积极定价，保持新推盘当月销售率达到60%这一销售速度，因此，将按照购房者愿意接受的价格销售。

　　“合理价位”，已经成为购房者和开发商的博弈关键，双方仍在观望对方的底线。然而，深圳市房地产研究中心主任王锋表示，在存量、资金和调控三重压力下，降价促销似乎是一些房企的唯一出路。开发商以价换量，将推动房价继续向合理水平靠拢。(半月谈网/记者赵瑞希乌梦达)