而更让人不解的是，这个项目违法运行长达１年多，多个政府职能部门都没有作出处理，有的部门甚至以罚代管。如今，楼盘不能按期交付，原来争抢楼号的购房者，只有一纸订购书在手，无法圆安居梦。

    没有证照房子照建　项目尚是图纸即开始销售

    地处沈阳市皇姑区金沙江街地段的“亚洲城”楼盘，紧邻一座优质小学和中学，毗邻辽宁大学和北行商圈。记者日前在“亚洲城”看到，园区内已经盖起１０余座大楼，最高的达３３层，已经封顶。

    购房者张女士说，她去年１０月在这里买了一套８９平方米的住房。“当时楼盖到一半多，卖得特别火，价格比附近楼盘每平方米还贵１０００多元，但即使这样交全款都要登记排号。”

    事实上，２００８年“亚洲城”项目仍是图纸时就开始销售，价格为５０００多元／平方米；而到２０１０年，价格已经飙升到７７００元／平方米，２／３的房子都卖光了。

    “亚洲城”热销，与坐拥学区资源不无关系。记者看到，楼盘围墙上悬挂着“首选学区地王”的巨幅广告。购房者王女士说：“买这个房就是为孩子。”

    根据相关规定，一个房产项目从建设到销售，要办理“五证”，即国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和商品房预售许可证。而“亚洲城”从２００９年初开工建设以来，购房者达１１００多户，却一个证照也没有，被业主们称为“五证”全无。

    更有甚者，从２００９年１０月以来，这个项目竟然出现多起“一房两卖”事件。记者在业主提供的两份订购协议书上看到，４栋１单元３０层２号房，同一套房在２００９年１２月２６日、１２月２９日相继被卖给两个不同的人，售价相差８万多元。

    据记者了解，这个项目一房两卖，源于参与这个项目投资和建设的两家开发商之间的利益纠葛。从去年１０月开始，楼还没建好，两家开发商亚产（沈阳）房地产开发公司和爱凯投资咨询（沈阳）公司便已对簿公堂。由于双方矛盾，今年以来“亚洲城”建设进度一度延缓，何时交房备受关注，购房者还担心开发商卷款一走了之。一些业主质疑：一个这么大的楼盘，为什么连“五证”都没有？对于这样的违法行为，政府部门的监管在哪里？

    开发商违规调高容积率　称曾获得政府“承诺”

    开发商爱凯投资咨询（沈阳）公司表示，“亚洲城”项目迟迟未能办理“五证”，原因之一是调整容积率尚未获批。

    按照规划，“亚洲城”地块容积率为４．０，而事实上在建楼盘容积率已经达到５．２。这意味着占地面积为３３７８４平方米的楼盘，建筑面积将从１３．５万多平方米增加到１７．５６万多平方米，多出４万多平方米。如果按照６０００元／平方米计算，开发商将从“亚洲城”项目多获得２．４亿元。

    据沈阳市规划和国土资源局有关人员介绍，开发商无权擅自更改容积率，必须经过严格流程经过审批。“截至目前，‘亚洲城’项目并没有走完审批手续，属于未批先建。”

    开发商的说法是“提高容积率是不得已而为之”。爱凯投资咨询（沈阳）公司副总经理张志英说，作为当年沈阳“地王”之一的“亚洲城”，土地交易成本高达３．６４亿元人民币。按照拿地时规划的容积率，开发商无利可图还要赔钱。

    张志英向记者透露，“亚洲城”项目作为沈阳市及皇姑区政府的重点招商引资项目，开发商摘得地块后，皇姑区政府就曾承诺，允许开发商提高容积率，避免投资受损。张志英说，由于开发商内部矛盾分歧，才迟迟未办好更改容积率的手续。

    ２００９年５月，住房和城乡建设部和监察部曾联合下发通知，要求对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项清查治理。但记者在采访中了解到，沈阳市并未对“亚洲城”项目调整容积率问题进行查处。

    “容积率说调就调，规划成为一个软性角色，还有什么意义呢？”中国社会科学院研究员马光远认为，“地王”高价拿地，最后又以改变容积率的方式进入市场，这一现象值得关注。地方政府靠“地王”获取高额土地出让金，但又不能让开发商无钱可赚，于是提高容积率就成为灵丹妙药；同时，开发商有调高容积率撑腰，也敢于频频出手创造“地王”。

    马光远说，如此提高容积率，极易引起权力寻租。例如，原重庆市规划局局长蒋勇，因帮助开发商调增容积率等违法行为受贿１７９６万元，最终落马受到法律严惩。

    监管部门不作为甚至纵容　受损的会是谁？

    从未批先建、无证销售，到违规提高容积率，“亚洲城”项目几乎是一路绿灯，并没有感受到来自政府部门的监管压力。

    开发商称，“亚洲城”项目启动不久，先是地块拆迁延期，后来又遭遇金融危机寒流，开发商一度考虑撤资。但有关政府部门多次协调并要求，尽快开工建设。于是，“亚洲城”在没有办理任何建设手续的情况下，匆匆上马。

    由此，“亚洲城”违法建设销售１年多，一直未得到纠正和制止。今年４月以来，由于开发进度迟缓，交房日期推迟，购房者不断到开发商、政府相关部门讨说法，“亚洲城”的乱象才浮出水面，政府开始出面处理有关问题。

    房产开发涉及规划和国土资源、建委、房产局等多个职能部门。记者就此采访这些部门，都告知“办理证件我们负责，但违法建设或销售，我们没有执法权，执法权在行政执法局”。

    张志英说，“亚洲城”开工建设后，沈阳市和皇姑区行政执法局工作人员曾多次到现场执法检查，作过罚款处理，要求停止销售。记者就此反复联系沈阳市和皇姑区两级行政执法局，对方表示不接受采访。对于执法过几次、罚过多少钱、是否叫停开发商卖楼等问题，均不予回答。

    辽宁省社会科学院法学所研究员冯昀说，“亚洲城”项目的种种乱象，至少说明政府职能部门的不作为。一些购房者认为，政府要对招商引资负责，但不能违背法律法规。这么大的楼盘，如果没有有关部门默许纵容，开发商哪来的胆量建设销售？有关部门对此难辞其咎。

    记者了解到，皇姑区政府已责令“亚洲城”项目暂停销售，并协调两家公司和解完成相关手续办理，尽早交付；对于“一房两卖”问题，开发企业同意退房或调换。

    马光远认为，沈阳“亚洲城”的建设和销售是典型的“先上车、后补票”，在一些地方具有代表性。发展经济不能逾越法律红线，规划刚性必须坚守。政府部门的不作为甚至纵容，相当于放弃监管，最终会导致消费者利益、政府公信力和企业商誉“三输”的局面。