按平均造价的

　　5%至8%交存 

　　“实施这一管理办法，旨在解决超过保修期房屋的‘养老’问题。”市住房保障局有关人员介绍，随着近年来建筑物逐渐老化，出现维修量大增等一系列问题。保修期以内的房屋公用部分和设施损坏，可使用物业保修金进行维修、更新和改造，超过保修期就要动用房屋“养老金”，即物业专项维修资金。由于房屋屋顶、立面、公用水管等部位及设施的保修期各不相同，所以一般来说，从房屋建成后一两年后，便可使用房屋的“养老金”。

　　住宅物业、住宅小区内非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，须交存专项维修资金。新建物业首期专项维修资金，由业主按所拥有物业建筑面积交存，交存标准为市区房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%，市区的维修专项资金交存标准，有较大幅度的提高。

　　三分之二以上业主

　　同意后可使用

　　业主交纳的物业专项维修资金，属全体业主所有，按有关规定在商业银行开设专户，以物业区域为单位设账，按房号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。经物业管理区域内专用部分占建筑物总面积三分之二以上的业主、且占总人数三分之二以上的业主同意后，可使用这笔资金。同时，专项维修资金建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

　　市住房保障局有关人员告诉记者，物业管理区域内最小的“单位”是幢，涉及单幢或部分物业共有部分和设备的维修、更新和改造计划及专项维修资金的使用方案，经该幢占建筑物总面积三分之二以上的业主、且占总人数三分之二以上的业主同意后实施，其费用在相关业主的专项维修资金账户中列支；涉及整个物业区域的共有部分和设备的维修、更新和改造计划及专项维修资金的使用方案，经全体区域占建筑物总面积三分之二以上的业主、且占总人数三分之二以上的业主同意后实施，其费用在该区域全体业主的专项维修资金账户中列支。

　　设立应急备用金

　　有的业主反映维修资金使用程序复杂、业主签名填写意见时间较长影响维修。为了更好地保障居民的正常生活，针对涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况，管理办法明确按交存专项维修资金总额的5%，设立应急备用金，并制定了应急维修支用程序，简化了相关的手续。

　　出现紧急情况时，物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，可不经过全体业主签字同意，直接拨付维修资金。同时，物业服务企业或者相关业主，未按规定及时实施维修和更新的，所在地建设(物业)主管部门可以组织代修，以确保房屋的正常使用。