本期地产周刊调查了目前楼市的五大乱相，期望给投资者和政策制定者提供鲜活的案例，以备参考。正如一位资深房地产业律师所言，调控难以实现效果的原因是没有摸到楼市矛盾的症结，或者没有提前堵住投机者规避政策风险的出口。

    市场集体预期，两会后房地产市场将有新一轮调控政策出台，“从紧”仍是楼市政策主基调。

    开发商乱相：

    表面乐观预期 背后各寻退路

    作为市场嗅觉最敏锐的一环，开发商的应急反应常常能说明市场的真实趋势。

    表面上，开发商对市场仍一片乐观声。从土地市场上看，北京、上海等地新年以来的土地招标会上，各大地产商悉数亮相，没有丝毫看淡后势的紧张。但一些细小的迹象表明，开发商已经积极准备应对可能到来的下行周期。

    易居中国数据显示，3月2日和3日，上海闵行夏朵园二期共登记出售房源162套，均价1.1万元/平方米。消息人士称，这个由上海农工商地产开发的郊区大盘，此次一次性打包出售给某浙商财团。“虽然从未来趋势上看，随着闵行星河湾的开盘，夏朵园的价格可能涨至2万元/平方米，但此时开发商愿意底价打包出售，一定程度上说明其资金紧张。”该人士称。另有消息称，华润置地某一线城市大盘因为积蓄的认购客户不足，可能定出较预期价格大幅下降的开盘价。

    除了低价团体销售外，根据一个对上海百个楼盘调查，三成以上楼盘表示2010年会有打折、送面积等促销手段，而促销楼盘多集中在外环附近。但总体而言，由于许多开发商资金相对充裕，因此短期内出现大幅下调的可能性也相对较小。

    开发商的另一个应急策略是捂盘。前述调查中，47.5%的楼盘选择“小推试水”，23.7%楼盘选择加速推盘，而8.5%的开发商选择封盘。专家认为，多数开发企业选择“小推试水”反映出开发商矛盾重重，尤其是在2009年市场成交量创纪录后，开发商一方面不想错过更高的房价涨幅利润空间，一方面又担忧新一轮宏观调控。 

    个贷乱相：

    贷不到钱者开始退房

    近期楼市的另一个乱相是因房贷政策变化引起的销售混乱。有消息人士向上海证券报透露，南京朗诗等开发商在沪楼盘于节后出现集体退房现象。主要原因是春节前后，房贷政策出现变化，一些节前已经谈好的贷款业务到节后被通知无法实行。

    而记者从上海多家商业银行也了解到，春节后确实有房贷政策进一步紧缩的硬性要求。连政策一直鼓励和支持的首套房也被列入紧缩之列。交通银行等此前可以申请2成首付、7折利率优惠的首套房贷款政策目前可真正获批的不足申请客户的1％。

    另外，记者从成都市场获悉，成都工商银行和中信银行近日直接将首套房首付比例硬性抬高至3成。其他地方与商业银行的首套房贷款政策或将跟进。

    “首套房政策同步紧缩的原因有两个，一是7折利率等优惠本身就是2008年应对全球金融危机的临时举措，银行基本无钱可赚，因此会择机取消。另外，为了应对开发商由于资金紧张而以民工身份证贷款等方式恶意套现，银行不得不通过提高贷款成数的方式防止首套房风险。”一位房地产专家解释。

    “贷款政策是商品房成交量的重要影响因素。可以估计，随着银行信贷进一步紧张，三月份的楼市成交将进一步下滑。”分析人士称。

    融资乱相：

    银行无钱可贷 民间利率飙升　

    根据上海证券报两会报道组的消息，两会后，针对房地产市场，中央各部门对信贷、财税、企业融资、土地等将出台更加严厉的后续调控措施。其中严控开发贷款是金融调控重点之一。包括对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放开发贷款。而证监会也正联合国土资源部等，拟订上市公司募集资金管理新政，旨在确定更为明确、细致严格的审核标准，从而把好房企土地融资的“闸门”。

    随着银行融资和资本市场融资口径的收窄，更多开发商开始转向民间借贷。广州有消息称，近期广州民间借贷市场日益走俏，节后借贷利率最高上涨近四成，甚至出现10%的高额月息。

    “即便在2008年下半年融资最艰难的时候，浙江民间利率也不过月息7％。现在的民间利率确实已经比较高了。如果银行对开发贷款继续收紧，房地产市场将有更多贷款转向民间。”易居中国分析师薛建雄表示。

    薛建雄介绍，除了直接的民间借贷外，近几年刚刚兴起的变相贷款方式之一是与炒房团合作。比如由炒房团先期贷给开发商1000万元，房源可售后将价值1500万元的房产过户给炒房团。炒房团甚至有特权在过户后实现退房，使房源重新流向市场。

    这就不难解释部分炒房团与某些开发商关系特别密切，进而跟随某品牌的楼盘一路买下来的做法。也可以理解市场波动期，开发商动辄100％的退房率的问题根源。 
  

    市场乱相：

    政策持续“从紧”地产股反而升温　

    周一以来，深沪A股111家房地产公司股票全线上扬，实现地产股低迷数月以来的首次回攻。究其原因，除了近阶段以来地产股出现技术性超跌现象外，两会的地产政策渐趋明朗成为主要原因之一。

    然而，根据市场人士的预期，房地产板块短期内或有继续反弹的可能，但中期而言不确定性较大，基本面仍然存在政策风险。据住建部内部人士透露的信息，两会后楼市政策氛围仍然趋紧，不排除有新的房地产宏观调控政策出台，包括更严格的金融信贷政策。而中原地产研究中心研究经理瞿安新则认为，“两会”后各地将和北京落实“国十一条”一样，陆续出台一系列调控实施细则，房地产市场将进一步面临调控压力。预计今年3月楼市“小阳春”较难出现。

    预期乱相：

    9成开发商看涨 7成购房者看跌

    在春节前对100个上海楼盘的调查表明，90％开发商认为今年房价不跌，但70%购房者却看跌后势。其中39.4%购房者预测房价下跌幅度将超过20%。而对于看跌房价的理由，33.2%购房者认为房贷政策收紧是主要因素。而前不久由中国市场信息调查业协会等四家机构推出的《2009年第四季度中国购房者信心指数研究报告》显示，2009年的四季度，大部分购房者还在看涨房价。专家认为，前后反差如此之大，房贷政策突变起到了很大作用。

    “90％开发商看涨的说法要辩证地看，很多开发商通过喊口号影响市场预期，也是在给自己壮胆。如果房价出现松动，那我们看来不会是小幅震荡。”北京一家商业地产上市公司高层称。　

    北京中原地产总经理李文杰介绍，目前多数北京金融及地产界人士分析，今年上半年，信贷等金融政策将持续收紧，到下半年可能有所松动。开发商目前仍以宏观经济尚未完全回暖为依据，看好楼市后势。而一旦下半年宏观经济企稳迹象更加明显，房地产市场的长期趋势才会明晰起来。（于兵兵）